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福建古田:县政府“变卦”收地,被判赔3亿

2019年07月13日 00:50 来源:未知 手机版

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据《中国青年报》9月28日报道,因为试图收回一个房地产项目的土地,福建古田县政府近日被福州市中级人民法院判决赔偿开发商3亿元及利息损失。 这个名叫“爱乐·翠屏湖庄园”的项目位于古田县翠屏湖附近。古田县政府曾解释称,收回土地是出于环境保护等公共利益,不过,法院认定这一说法现有证据不足,判定县政府构成单方违约。 “政府做出一个行为之后,不能朝令夕改。”项目公司代理人、北京市才良律师事务所办案团队表示,政府机关在与公民或法人签订行政协议后,应当履行相应的义务,公民或法人获得批准之后所获得的利益依法受到保护,若政府机关单方违约,应当承担相应的赔偿责任。 前景广阔的合作 2014年7月,古田县政府与福建爱乐公司,就投资开发古田县翠屏湖高头岭片区北侧建设项目相关事宜签订了《投资框架协议》,约定项目总投资约50亿元,用地总面积约1000亩,项目土地用途为商服用地-酒店、商业街、商务金融用地(商场、办公),住宅用地-城镇住宅用地。 这次合作前景广阔,古田县更是将其视为重点项目,拟建成集商业、办公、酒店、居住、旅游为一体的现代化高端生态城市综合体。 第二年4月,福建爱乐公司委托一名董事通过公开拍卖竞得了开发建设用地。这个名为B地块的土地位于古田县城东街道高头岭片区,B1地块为50亩酒店用地,B2地块为105亩住宅用地。此后,他们支付了1.2亿元土地出让金。 2015年5月,古田翠屏湖爱乐置业公司(以下简称“古田爱乐公司”)成立。福建爱乐公司决定由其作为“爱乐·翠屏湖庄园项目”的落地公司,两个月之后,前述董事签订的《国有建设用地使用权出让合同》转由该公司履行。 不少人都对规划方案十分期待:在B1地块上,即将建成五星级标准的酒店及商业配套设施,总建筑面积5万平方米;总建筑面积11万平方米的B2地块上,将建设75栋低层住宅、两栋高层住宅。 接着,古田爱乐公司与中建海峡建设发展有限公司签订了《建筑工程施工合同》,签约价暂定3.75亿元。 2016年7月,B2地块第一批22幢44套低层住宅取得了《商品房预售许可证》。 一切看似顺利,然而,过了一个月,该公司提交第二批住宅的商品房预售许可申请后,却被告知:县政府要求暂缓办证。第三批申请则不再收件受理了。 项目据称因规划调整被叫停 情况在2017年5月继续恶化。古田县住建局向古田爱乐公司发出《通知》,称为融入福建省生态文明实验区建设,必须对翠屏湖高头岭片区规划进行调整。 福建省生态文明试验区是2016年8月中央批准设立的。那么,规划新的调整具体是什么?《通知》的说法是,翠屏湖环湖公路内侧用地不得开发房地产,土地性质由原来的商服住宅用地调整为公共服务配套建设用地。 《通知》还要求,项目原规划为城镇住宅用地部分的建设,必须调整为公共服务配套建设,同时,已建成并出售的住宅房屋必须收回并调整为公共服务配套用房。 这意味着,古田爱乐公司原先的住宅等诸多设计,相当一部分不可能实现了。 如果说法属实,这次项目调整无疑是出于公共利益,并非政府故意违约。不过,对此,福州中院在今年9月的判决中认定,现有证据不能证明被告系因公共利益需要而收回涉案土地的国有土地使用权。 古田爱乐公司的代理律师、北京市才良律师事务所律师王令对中国青年报·中青在线记者表示,他们对因环保收回项目的说法存疑,他们至今没有看到土地规划变更的材料。 前述《通知》发出之后,2017年7月、8月,福建省人大、省政府分别通过《福建省水资源条例》《福建省国有林场管理办法》。古田县政府认为,这对翠屏湖生态环境保护提出了更高的要求。 县政府称,2017年8月、9月,福建省环境保护厅还曾两次向古田县政府发函,建议停止翠屏湖沿线公路内侧地产类开发项目的实施。鉴于这些原因,古田县政府决定启动协商收回国有建设用地使用权的程序。 记者查阅判决书发现,古田县政府递交的证据当中,没有相关部门调整项目规划的文件,也没有福建省环保厅的前述建议函。 在古田县政府收到福建省环保厅公函之前,古田爱乐公司已面临巨大的压力。数十位购房户听说项目可能有变,一度围堵了公司大门及经营场所,并信访要求政府协商解决购房户的相关问题。 2017年8月,古田县政府成立“爱乐·翠屏湖庄园整改对接工作小组”。古田县住建局在信访答复中称,该小组已与爱乐集团进行项目整改洽谈,力争寻求各方利益都能兼顾的最佳方案,亦会协助房屋预购人做好项目叫停的后续服务。 高昂的购房户违约金与工程欠款 项目收回后,如何补偿或赔偿,成为古田爱乐公司最关心的问题之一。 多次沟通未果后,2017年10月,古田爱乐公司向福州中院起诉古田县政府,请求法院判决解除《投资框架协议》及《补充协议》,赔偿相关经济损失。 协商此后进行着。2018年3月,古田爱乐公司与古田县政府就“爱乐·翠屏湖庄园项目”协议收回事宜签订了《备忘录》。 这份《备忘录》载明,对于爱乐·翠屏湖庄园项目的土地使用权和在建工程,双方同意由古田县政府委托评估机构进行评估,评估结果将作为协议收回土地的补偿价格依据。 按照《备忘录》的约定,在爱乐公司的参与下,古田县政府通过公开摇号,从福州市国土局的房地产评估机构数据库中随机选择了3家评估公司和3家备选评估公司。最终评估价格是3家评估机构结果的平均值。 2018年5月,评估结果出来了,约3.02亿元。 古田爱乐公司此时的压力已越来越大。有公司委托律所发函要求其支付工程款,2018年6月,施工单位要求古田爱乐公司承担因未按合同约定支付工程款及停工损失合计约3840.72万元。 业主要求爱乐公司支付的违约金也在与日俱增。当时,该项目已出售(含认购)住宅房屋共59套。 法院判县政府赔偿3亿元及利息 在古田县政府看来,他们与古田爱乐公司的关系是补偿,而不是赔偿。其中一个原因是,他们与古田爱乐公司已就协议收回的补偿事宜达成《备忘录》了。 该县政府在庭审答辩中坦言,存在争议的地方,是对购房户、施工方的违约金等款项承担的问题。 对此,福州中院2018年9月作出一审判决。判决认为,《土地管理法》提出,为公共利益需要使用土地的,可以收回国有土地使用权,并对土地使用权人给予适当补偿。然而,现有证据不能证明被告系因公共利益需要。

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